台北市大直明水路附近的大灣北段，明訂不能做住宅使用，卻仍有許多建設公司、市井小民鋌而走險，將商業辦公空間改做私人住宅，最主要就是因為有利可圖。這些違規「商業宅」，單價約是鄰近「住宅區」一般住宅的七至八折。

台北市政府去年透過稅籍資料比對，篩出這區至少存在1,678戶違規「商業宅」。官方保守估計的總戶數，已是坊間大型社區等級，數量之大，令人咋舌。

買賣「商業宅」的具體操作手法是這樣的，商業區土地一般而言雖比住宅區貴，但有更多容積率可以蓋房；違規「商業宅」在售出之際，狀態多為空蕩蕩的毛培屋，甚至會在走廊末端裝設幾座馬桶，指稱是該樓層的公用廁間，最大目的是將整體空間偽裝成商辦規劃，以便取得市府所核發的使用執照。

民眾在購入這樣的「商業宅」後，必須進行「二次施工」，將室內空間加以細部隔間，並且透過建設公司所預所的管線系統，增添廚房、廁所等日常必要設施。

在上述過程中，明知不可為而為之的建設公司，貪圖便宜的購屋民眾，以及應作為而未作為的主管機關，就是違規「商業宅」的三大推手。

如今，歷史共業、累積一屆又一屆，原本少量的違規商業宅，幾年放任下來，已經擴散到難以根除的地步，就像身體癌細胞從原發部位持續轉移到肝臟、肺臟、腦部、骨頭等其他器官，刁鑽難治。

面對大灣北的大片違規宅，市府最新作法是，讓住戶「繳納回饋金」以換取就地合法。而住戶則是透過議員等民代不斷大聲納喊，他們也是受害者，回饋金應當打折再打折。

這非特例，從大灣北段的違規「商業宅」、到內湖五期的違規「工業宅」，還有全臺各縣市從農田蓬勃長出的「未登工廠」，這些土地的歷史共業，處理方式都類似，儘管違法使用在先，但因數量過大，所以通通朝向就地合法。

而「違法者們」，則是看準政府機關「不敢拿這麼多人怎樣麼」、急於脫手燙手山芋等心態，還可從中不斷討價還價。

此時此刻，希冀重建國土秩序的《國土計畫法》正在上路，而臺灣各地的土地管制、卻仍持續失序。對比之下，極為諷刺。

北市大彎北求解套 另立專案小組討論

北市大彎北多達1678戶違規「商業宅」，市府提出「繳納回饋金」解套方案，但議員、住戶仍主張回饋金再下調。北市都市計畫委員會昨討論該案，未實質審查，也未細究回饋金該多少，反以「加速審查」為由，決議另立專案小組討論。

要成立專案小組，都發局長黃景茂表示，大彎北案情複雜，不少議員、住戶很關心，加上都委會換了一批新委員，希望透過專案小組加速釐清。至於回饋金是否調整，黃未否認，指那是專案小組的討論內容。

大彎北段擁有1678戶「商業宅」，北市府決議開罰，遭議員、住戶反彈，都發局提出回饋金機制，住戶繳納回饋金，即可住商混合。回饋金歷經周旋調整也大幅調降，從原本每坪18.23萬、16.18萬元，又大降剩每坪6萬元，昨天全案首次進入都委會。

昨到場發言的議員陳義洲表示，他代表大彎北的住戶，並指北市府任意放寬內科的商業行為，導致一旁的大彎北僅能偷蓋商業宅，內科面積是大彎北的6倍，回饋金僅收2億，大彎北現在至少要收20億，主張大灣北回饋金調降。

黃景茂於會中建議，可以成立專案小組，多討論大彎北回饋金、適用範圍。副市長、都委會主席彭振聲詢問在場委員是否附議，經討論，最後決議由劉玉山擔任專案小組召集人。