專家傳真-老人住老宅 都更與危老政策推動刻不容緩


我國雙老問題同時浮現,除了人口高齡化速度加快外,國內房屋屋齡老化情況也不遑多讓。圖為台北市南機場。圖/本報資料照片
我國雙老問題同時浮現,除了人口高齡化速度加快外,國內房屋屋齡老化情況也不遑多讓。圖為台北市南機場。圖/本報資料照片

2020年國內除了死亡數超過出生數,自然增加率由正轉負,總人口開始負成長外,65歲以上老年人口所占比率高達16.0%,甚至預計2025年65歲以上老年人口占比超過20%,我國將正式進入超高齡社會;而除了人口高齡化速度加快外,國內房屋屋齡老化情況也不遑多讓,截至2020年6月,國內屋齡30年以上戶數高達436.52萬戶,占比高達49.55%,六都中又以台北市占比70.58%領先其他五都,但也由於台北市房價位居全球之首,重建所衍生出的問題則反而是變動的機會成本最高、產權糾紛最多的情況,故在重建成本高的限制下,產生房價高但居住環境不佳、老屋比重高的副作用;至於預估2030年屋齡30年以上戶數將高達674.36萬戶,2040年更將攀升至785.92萬戶,顯然國內老舊住宅規模日趨龐大,居住安全已刻不容緩。

更何況雙老問題同時浮現,也就是老人住老宅,更加凸顯人口、屋齡老化情況嚴重,整體安全性問題堪慮,特別是無電梯的老舊公寓,使得老人家進出門有難度,也有消防、耐震等公安疑慮,將會造成老人安養、照護的人道危機。但若政府可大力推動都更與危老條例,並加速國內老屋汰換的速度,反而開發商機潛力大,也將挹注整體經濟成長率的表現,以目前老屋符合都更與危老政策來計算,若假設重建戶建坪平均約30坪、每坪造價以10萬元推算,營建工程商機將高達13兆元。

事實上,過去都更的推動上面臨住戶與不動產開發商在權利分配上談不攏、法令不明、稅負等問題,特別是法源問題更在文林苑案件大法官釋憲判定違憲之後缺乏依據。但近年來政府已從各面向進行全面性的推動,如鼓勵公股行庫積極參與、成立台灣金融聯合都更服務公司、設置國家住宅及都市更新中心的專責機構、成立都更信保基金、都更條例修正案已正式經立法院三讀通過,爾後更修正都更4個子法來使容積獎勵更明確化,更推出危老條例的選項,且危老條例修正案三讀通過,時程獎勵再延5年並逐年遞減,且2020年起政府又加碼基地規模獎勵,顯然老屋重建問題獲得方向性的解決。

若以實施期間來看,都市更新條例是無限制,但危老條例則實施至2027年5月31日,且最高的時程容積獎勵10%已於2020年5月9日到期,之後逐年開始降為8%、6%、4%、2%、1%、0%、0%;整體來說,若以基地條件、基地面積、所有權人同意門檻、容積獎勵、稅賦減免進行綜合比較,都市更新條例主要受惠對象是經劃定為更新地區或自行劃定更新單元核准者,危老條例則是單一產權、產權單純化、房屋處於都市精華地段等類型房屋較易受惠,因而若面積夠大者,走都更模式,可以享有最高1.5倍的容積,反觀面積小的走審核速度快、門檻較低的危老整建。

而雖然近來國內整體都更或危老條例推進確實已有相當的成效,但錯綜複雜的實務問題,確實仍是老屋重建的考驗,例如屋主難以針對合建、全案管理、自地自建等方式進行全面性評估、住戶意見整合難度高、釘子戶問題仍無法完全避免、重建期間住戶居住問題、全部完工時程不確定仍存在等;但不管如何,未來政府基於老屋數目日趨龐大,仍會持續健全都更及危老條例的相關法規與配套措施,因而預計此主軸仍將是2021年政府對於房市政策持續推動的方向。

資料來源:中時電子報(https://www.chinatimes.com/newspapers/20201104000186-260209?chdtv)