【專家傳真】論北市囤房稅的鬆綁(張璠)


專家傳真-論北市囤房稅的鬆綁

 

台北市議會近來一讀通過,鬆綁起造人未售餘屋之囤房稅,稅率從3.6%、降為1.5%,期限亦延長為3年內未出售才適用,引發正反意見紛陳。筆者將從三面向來探討囤房稅,包括「台北市現階段還需要繼續打房嗎?」「起造人是否適用囤房稅?」以及「若堅持獨有的高稅制,是否會拖垮台北市競爭力?」台北市為抑制高房價,近年陸續實施房屋稅及地價稅雙漲政策。2014年提高房屋稅稅基,有史以來、首度調高房屋構造標準單價。2015年實施房屋稅差別稅率,開徵囤房稅。2016年則是順應內政部要求、大漲公告地價,全市平均漲幅三成。所有不動產持有者因此受累,嚴重影響營運,並且降低再投資之意願。種種作為,台北市政府欲以稅制來打房。事後證明,此等手段、非常有效,把整個台北房市都打趴了。以地政局甫公佈的2016不動產年報為例,台北市的「建物買賣登記棟數」、「核發建照執照戶數」與「核發使用執照戶數」都創歷史新低,同時「不動產經紀業職業家數」一年之間減少了40家。當年,財政部將非自住房屋稅率,界定在1.5%至3.6%之間,保留彈性空間,就是要讓地方政府可以因應景氣環境而有所調整。第一時間,台北市選擇以全國最高的3.6%稅率來課徵囤房稅,也許有其合理性。惟此一時、彼一時也,試問,現階段台北市還需繼續如此用力打房嗎?

不動產是營建業火車頭,產業關聯效果大,當房市不景氣,各行業都難逃影響。也因此,過去40年來、多次房市低迷,政府都會主動介入。打房是一時,稅賦的增加、持有不動產的沉重負擔卻是長久。筆者認為,稅制應是平穩、可預測、促進整體經濟發展的政策工具,而非淪為經常性的打房手段。

再者,台北市當初開徵囤房稅、一舉採用全國最高稅率,目的是要打擊投機者,以高持有成本來逼出空餘屋,增加房市供給量。對照此一初衷,房屋起造人的興建目的,就是希望銷售完畢、增加房產供給,怎會被當成囤房者呢?如今還因房市不景氣、待銷期拉長,再被稅制加重懲罰,顯不合理。

政策的制定,本應適時檢討、越趨合理細緻。此次「台北市房屋稅徵收自治條例」的修正,讓過去數年被「誤殺」的出租公宅、勞工宿舍、學生宿舍等,有機會回歸合理稅率,值得肯定,同時更建請把不可分割產權的地上權住宅一併納入,這也是對民意與現況的合理回應。

從台北市調高房屋稅、地價稅的脈絡一路下來,加上實施囤房稅等措施,即使並非真正施政目標,卻很容易被解讀為:台北市不歡迎投資人在此興建新房子。一旦蓋了、拿到使照,立即課以重稅,讓想買新房的民眾望之卻步。若是起造人蓋了房子、沒有馬上賣掉,政府就認定其有囤房意圖並且課以重稅。

如此一來,台北市的居住需求、環境品質改善,就只能寄望於老屋都更一途。只是,現有都更兩大途徑,公辦都更,已被公認績效不佳。民間自主都更,則會受到釘子戶與市場景氣等影響,此途雖可行、卻是一條漫漫長路。

此時再回頭看台北市當初的雙稅高漲政策,雖有其時空背景,並可為市庫挹注高額稅金,例如2015、2016年台北市房屋稅之稅收,屢屢超徵創下新高,但是長久以往、房市體質已是羸弱不堪,加上周邊縣市、不動產稅制相對友善,許多起造人因而忍痛離開台北、另謀生機,展開營造業的「新南向政策」。

一個城市的發展與建設,若因稅制而大起大落,制度設計已然走上歧途。此次囤房稅的鬆綁,主要是在被過於墊高的房屋稅上、微幅下修稅率,這本是當初財政部給予地方政府的合理調整空間。台北市是我們的首善之區,房市絕不可是一攤死水,甚至更需要有好的建設來帶動整體都市發展。

(工商時報)