《財訊》雙周刊訪問本會林建元榮譽會長，討論《都更條例》三讀通過之後，臺灣都更能否突破困境、走出新路？相關內容刊登在第572期《財訊》雙周刊，400萬戶老屋點燃都更千億商機。
400萬戶老屋點燃都更千億商機
2019-01-16 作者: 陳宥臻
歷經20年寒窗，《都市計畫更新條例》終於等到春天。過去提到都更，每個住老屋的人都不敢奢望，這次透過《都更條例》3讀，內政部次長花敬群打包票說，文林苑事件會絕跡、都更和危老的案件數將倍數增加，並點燃千億元都更商機。
文林苑事件不再重演》拉高同意門檻，也增訂代拆程序
在新版《都更條例》共86條法案裡，字字珠璣藏著打造黃金屋的密碼，針對都更同意門檻、公辦都更、預售、釘子戶、容積獎勵和稅負減免等有6大主結構變化。
都更的第1個改變，拉高了未劃定都更區的同意門檻。根據《都更條例》第37條規定，迅行劃定都更地區（指的是已被政府劃定的都更區域）的同意面積或人數，與過去同樣都是維持1/2；但新版都把未劃定都更區域的門檻，調高至同意人數須超過4/5才能過關。
內政部營建署都市更新組組長王武聰表示，這是「先苦後甘」的過程，拉高都更門檻是為了在住戶達成多數共識後，加速後續都更流程。
第2個新意，增加代拆釘子戶的程序。《都更條例》第56條，新增地方政府介入「協調」後才能代拆釘子戶，從原本的3個程序都市計畫、聽證會和審議後，再加1道協調機制，也就是市場俗稱的「3加1」，而條文也廢除6個月的代拆期限。
此修法源自於文林苑，當時拆屋引起釘子戶的抗爭，耗費許多社會資源。花敬群這次拍胸保證，新法未來幾乎不會產生類似文林苑案的爭議，因為未來要拆除是需要經過一定程序，釘子戶不會被先斬後奏拆房子；但花敬群強調，最後假如「遇到民間無法解決的問題，政府公權力一定會介入拆屋。」
公辦都更加快節奏》容積獎勵設定天花板，更有依據
第3大新意，新增「公辦都更」章節。過往沒有針對公辦都更入法，只是依照《促參法》而行，但公辦都更的性質與公共建設差異極大，這次給了公辦都更明確的流程、招標定義。因此未來公辦都更在實施流程上會更順暢，並促成更多公辦都更案。
第4個新意，都市更新的建物在拆除前，不能預售。以往沒有明文規定，拆除建物前不能預售。此精神也是歷經文林苑之痛，當時釘子戶的房子還沒拆除，建商就已經預售新房，導致購屋者也蒙受工期延宕的損失。因此修法後，更能保障購屋者權利。
第5大新意，容積獎勵設定天花板。新版針對都更明確訂定1.5倍的容積獎勵天花板，這樣都更戶不會瞞天喊「坪」，讓都更條件在談判中可以有所依據，使地主與建商在談權利變換時能更易達成共識。
第6大改變，增加合建的稅負減免。過去走合建的都更戶原本沒有任何減免，但在新版《都更條例》中，合建戶在分回新屋時，享有土增稅與契稅減免40%。
從上述《都更條例》修法看得出政府的立意，但世界上沒有完美的法案，仍舊存有3大爭議。
未修法前，實施者可以請地方政府代拆釘子戶，修法卻增加了協調程序，因而被解讀為修法是為了更禮遇釘子戶。
地方政府態度成關鍵》刪除時間限制，利弊互見
強拆案件最有名的例子是2015年發生在台北市汀州路的龍腦案。當時羅姓釘子戶自喻懂風水，自己的房子是位在龍腦最精髓的位置，如果拆了會引起大地震，堅決不拆，結果地方政府未告知釘子戶拆除時間下先行代拆，羅姓屋主回去發現屋子已經被剷平，連證件都來不及拿。
財團法人都市發展與環境教育基金會榮譽會長林建元認為，新法增列都更協調程序，等於拆除時間由地方政府決定，可以快也可以慢。尤其以往代拆有6個月的期限，在刪除時間限制後，拆釘子戶就完全取決地方政府態度。
宏道法律事務所律師蔡志揚指出，「都更的關鍵在人，如果政府能挑幾個關鍵都更案執行公權力介入，就能教育地主，而不是新法過後，地主可以放鬆心情拖延」。政府的修法方向好像在說，建商是最「壓霸」的，有土地的應該最大，應該同情地主，所以給予地主最多時間緩衝。
王武聰則是站在修法立場解讀，讓地方政府跟釘子戶協調，是站在相信彼此尊重的立場，雖然沒有規定時效，但協調不成政府還是可代拆，釘子戶則走行政救濟。
第2大爭議是都更新法中，產學界認為是替公辦都更開大門，對民辦都更不公平。
翻開都更修法中的第3章，第11到第21條都是為公辦都更所增設的條文，內容為制定公辦都更的招商流程、申訴的程序等，公辦都更比未劃定區域的民辦都更享有更多權利；尤其，公辦都更在公開招標後，實施者（建商）在都更過程中的支出費用都可以扣抵營利事業所得稅，明顯偏袒公辦都更。
不利民辦都更》稅負差異，造成假權變
王武聰解釋，台灣所做的公辦都更實在太少了，修法讓程序更明確是有其必要。他舉例目前公辦都更數量僅占全國都更案件中的3%，相較日本是20%，所以應該針對公辦都更有些公益性的回饋，例如投資方在公辦都更上有支出總額20%可抵減營利事業所得稅等。
第3大爭議則是都更、合建稅負差異造成假權變。國內上市建商總經理指出，都更權利變換與合建兩種，有著明顯差別待遇。根據《都更條例》第66條，實施權利變換，地主用土地抵付權利變換的負擔，可以免徵土地增值稅和契稅，不少30年以上的房子，土增稅可以少繳數百萬元：但是走合建的話，地主的土增稅和契稅只能減徵40%。
建商財務長認為，合建與權利變換的稅負減免應該相同，尤其合建等於是百分之百同意的都更，實施起來更快，政府應該鼓勵合建而給予相同的稅負優惠。
所以上有政策下有對策，地產業界為了替都更戶減免稅負，明明是合建，建商也會走權利變換的程序，就成了「假權變」。
走「假權變」的好處在於地主與建商先送審，等都更權變結果出來，地主與建商仍舊按照私下的契約執行分配比率，地主就能達到省稅目的，這是地主與建商心照不宣的作法。
除了3項新法爭議，新版《都更條例》仍有些不足。舉例來說，在《都更條例》3讀以前，政府已率先實施《危老條例》，這對都更潛力者造成磁吸效應，多數小面積的住宅會走更快捷的《危老條例》，因此被業界詬病。
危老條例是針對30年以上的老屋，無最低面積限制，只要100%的地主同意就能送件審查實施。前3年還可以享有再10%的優惠獎勵，業界笑稱是早鳥方案。
也因為危老的容積獎勵與都更差不多，多數人會選擇較快的危老程序。
都市更新研究發展基金會執行長丁致成形容，就像一塊乳酪被咬了一個一個的小洞，這些小洞就是危老重建，大塊乳酪就是一整片應該都更的大街廓土地，較容易執行的小區塊都選擇危老了，剩下的部分要都更更難，且對於市容改善，沒有幫助，甚至小基地開發，對於鄰近大樓的地基也會產生破壞，產生安全疑慮。
因此都更與危老如何平衡發展，政府應該要思慮更深。
3項缺口待補足 都更與危老如何平衡發展？
再者就是鬆綁容積限制。參與都市更新者，都希望能拿到愈高的容積獎勵愈好，就能蓋愈多的樓地板面積。但新版對於容積獎勵有1.5倍的限制，林建元表示，這是看得到吃不到，加上少子化沒有人口過度集中的問題，政府應該適時放寬。
最後，則是為都更的空窗期建立美麗機制。目前有不少正在走都更程序的老房子，住戶已經先行搬離，使得住宅成為治安或衛生死角，成為犯罪或是滋生登革熱的地區。
林建元認為，在都更空窗期應允許拆除建物，綠化環境後成為市民的公共空間，地主也能取得容積獎勵，這才是兩全其美的作法。
