研訓院看世界-從房市熱絡 看區域平衡發展的新契機


黃崇哲台灣金融研訓院院長

新竹關埔重劃區鄰近竹科,房市熱絡。圖/本報資料照片
新竹關埔重劃區鄰近竹科,房市熱絡。圖/本報資料照片

為了振興疫情衝擊後的經濟,各國央行啟動了快速印鈔機,以持續大幅走低的市場利率,催使熱錢競相投入房市之中,帶動各國不動產市場價量雙揚。而台灣也不免於外,尤其是裨益於美中衝突所引起的非紅色供應鏈興起,讓防疫得宜的台灣再度成為全球重新矚目的良好投資標的。

在此當下,量化寬鬆帶來的貨幣供給,肯定台灣未來在產業投資報酬因此蜂擁而至的外國資本,再加上回流的台商資金,這幾股力量讓台灣的房市與金融房貸業務又獲得了新一波動能。只是,對總體經濟而言,這樣的發展也伴隨著對於房市是否過熱的隱憂,令人憂心台灣不動產泡沫成形的可能性。

值得慶幸的是,目前看到大幅上揚的房市,包括新竹、桃園以及台南等地,都是鄰近科學園區與加工出口區等產業基地,因為國際供應鏈重組,廠商擴大了在台投資,創造了就業也創造了購屋需求。在這樣的連結中,台灣的空間發展將可以得到區域平衡發展的新契機,以導正過去集中於高鐵南北兩端,尤其是大台北地區失衡且兩極化的經濟發展現象。而且,高科技產業創造高所得的消費力引導下,也有機會帶動這些過去非都會區的所得水準,縮短城鄉差距,甚至引領未來新生活的型態與趨勢。

只是,在這樣的榮景中,對於目前已經大幅集中於不動產的台灣金融業放款而言,保有對於房市泡沫的風險意識防範是相當重要的課題。尤其今年度開始,台灣已經步入人口負成長的趨勢,如果再加上這兩年配合危老都更所進行的都更容積釋出,對台灣房市的供需平衡影響,未來是否仍有價格大幅攀升的機會?就目前在部分地區看到的追漲超貸事件,更顯示投資不動產風潮已經再起。台灣實在需要努力維持房市的穩健成長,而非暴利、暴漲的房價起伏。持平而論,保障住房需求就是政府應為的最重要施政目標,也唯有避免不動產成為過多資本的炒作標的,才能回應年輕世代對於居住正義的政策期待。

國際上的經驗,從80年代的日本開始,包括美國、紐澳、愛爾蘭、西班牙等國,都曾出現過房價大漲後急跌的走勢,嚴重衝擊了金融產業的系統安定,驗證著「穩健的房市成長是金融發展之基石」的鐵律。畢竟,在「正常時期」,房地產的價格交由市場供需決定,是市場機制的正常運作範圍。但在游資過分充斥之時,投機者卻可大幅利用金融槓桿來競求炒作獲利,可能導致風險轉移,由社會整體承擔,讓房地產價格泡沫成形。這樣的相關性,成為催生近年各國金融監理機關開展「總體審慎措施」(Macroprudential Measures)的原因之一,期望更全面性的防範系統性風險發生,讓金融產業穩定成長。

這次,藉由台灣產業契機所帶來的就業創造,讓台灣可以進一步追求區域平衡發展與落實居住正義,讓金融有機會幫助更多人圓夢,有一個可愛的家園,是我們期待的成果。但如何避免房市成為過度投資炒作的標的,避免空戶、鬼城等成為不動產泡沫的遺跡,正考驗著執政團隊的智慧與決心。

資料來源:中時電子報(https://www.google.com.tw/amp/s/www.chinatimes.com/amp/newspapers/20201005000163-260209)