老屋重建別再等了!都更2.0全速啟動 400萬戶舊厝重生時機大好


2020-09-16
作者: 游筱燕

▲新屋與老宅。(圖/攝影組)

王老先生一家住在台北市松江路巷弄裡一棟屋齡60年的老公寓,8戶人家,沒有電梯,屋況不良,長期受壁癌所擾。今年1月,佳元建設買下王先生隔壁兩棟55年老公寓,5月申請危老案通過,即將拆掉,興建10層樓的飯店精品宅。

就在王老先生和同棟的住戶有些羨慕、有些觀望時,兩年內催生4件危老案的老屋重建好手、佳元建設總經理蔡錫全為了更好的開發效益,找上王老先生等地主,開出室內一坪換一坪,以及補足一個車位的優惠條件。

地主們概算,以周邊中古屋最高1坪70萬元行情計算,權狀20坪可賣1400萬元,但若參與危老重建,1坪成交100萬元,換成含公設的30坪權狀,總價來到3000萬元,加上1個300萬元的停車位,資產立刻翻倍。於是,佳元建設短時間就取得多數人同意,但仍有1戶不同意;據知,該地主想多要1戶與1個停車位給小孩,被蔡錫全以不公平為由拒絕。

「因為一戶反對,很可惜!」王老先生等地主的占地是71坪,又因基地太小,早年還蓋到法定道路,必須退縮;未來若蓋超過8樓,光是樓梯間與消防等公設就占掉一半建蔽,停車場車道小也不好蓋,算下來屋內長度只剩4米8,地主如果自己重建要花更多錢,權狀面積還分不回去,很難期待建商會來尋求合作。

資產翻倍不是夢 老宅屋主 重建意願愈來愈強

幸好,在佳元建設年底推案前都還可以加入,所以地主們積極團結,正努力說服不同意戶,力促達成100%同意門檻,期待住進一個有電梯、有管理員的新家。

自從3年前政府推出《危老條例》,老屋重建的案例愈來愈多,讓原本等不到都更、已打消重建念頭的老屋主人,重新燃起希望。

都市更新施行20多年來,截至2017年共核定658案,等於每年平均核定約40件,進度緩慢;尤其發生「文林苑」事件的2012年,都更核定數創新低,僅有34件,當時建商普遍揚言:都更已死!

幸虧2017年5月《危老條例》上路,大幅縮短核照時程,最短1個月、最慢75天,才使得老屋改建案加速推動。根據內政部營建署統計,2018年危老核定72件,2019年314件,今年1月到7月更已來到485件;危老3年累計超過800案,已超越都更20多年來的成績。

危老效應同步帶動都更件數成長,去年都更核定件數首次突破百件。2019年到2020年的連續兩年,都更危老核定件數皆超過千件;今年到現在最新統計共1764件,是10年前295件的6倍,成效超乎預期,讓政府和民間重拾信心。內政部次長花敬群說:「老屋重建的黑夜已經過去,大家認同太陽會升起來,現在是清晨曙光!」

還記得21年前的「921」大地震,是台灣人心中的痛,其後台灣建築耐震係數提升了3次,證明老屋更新確實有急迫性。根據內政部不動產資訊平台統計,今年全國平均屋齡來到30年;其中台北市的老屋比率高達69%,平均屋齡達到34.54年;新北市的老屋占比也有44.6%。

老屋重建變快了 危老法規推一把 進度超越都更

就像人不斷變老,房子也不斷變老。10年前全台逾30年老屋只有兩百多萬戶,如今已增加到423萬戶,近1年就新增13萬戶;預估10年後,全台老屋數量將會達到600萬戶。當中,新北市老屋戶數最多,有72萬戶;台北市有62萬戶;高雄市也有53萬戶;全台都必須嚴肅面對老屋既有的居住安全問題。

都更,刻不容緩。雙北市政府近年來在都更成績上皆大有斬獲。6月,新北市長侯友宜率隊代拆新店都更案釘子戶,為新北市有史以來的首件代拆案。侯友宜甫上任就喊出都更3箭:「只要把協商程序走完,我就是拆!不應讓少數人影響眾人居住品質。」近來,新北正推出「危老123」,只要100%同意,兩個月審查完,3個月就給建照。

新北市政府都市更新處處長張壽文表示,2019年3月成立都更推動辦公室,截至2020年7月16日,已經辦理462場說明會,參與人數逾18000人。接著明年會成立新北市住都中心,辦理個案計畫整合、前期規畫等服務。

台北市最具指標性的「全家福海沙屋都更案」終於也成了!歷經10年整合,破局無數次,總算在今年1月拆除、6月開工動土,成為台北市第1件都更快軌個案。市長柯文哲在動土那天開心承諾:海沙屋尤其會加速審議,市府執行代拆決心強烈,台北市再也沒有「釘子戶」。

雙北交出漂亮成績 成立專責單位 縮短審核時間

台北市都市更新處處長陳信良表示,為加速都更,市府推出「168都更專案」,只要100%同意,都更事業計畫審核不得超過6個月,權利變換審查時間不得超過8個月,將更新案審議通過平均天數縮短至130天。另設有「海沙屋快軌專案」,若同意比率逾90%,比照168專案優先審議。

然而,不論是自辦都更或者自辦危老,最大的問題是「錢從哪裡來?」為加速中央政策的推行,目前8大公股行庫積極衝刺都更危老業務。台灣中小企業銀行特別成立「創新金融專案辦公室」,針對危老重建、都市更新、綠色金融與文創產業提供專業輔導、融資及信託一條龍的服務。

台企銀董事長黃博怡表示,看好都更危老對居住安全、健康智能的貢獻度,要藉由都更危老打造台企銀的第2個獲利引擎;截至8月底,創新辦公室成立不到2年時間,台企銀在都更金融相關業務已核貸金額逾260億元,年底衝刺300億元。

由財政部整合8大公股行庫成立的台灣金融聯合都更公司,也能幫忙「找錢」,並輔導地主自主重建;自2018年3月以來,該單位共收超過520件個案。台灣金融聯合都更公司董事長林旺根說,累積眾多經驗後,公司發展出類客製化的多元業務模式,比方說,住戶同意重建到達高比率時,公司可協助籌措融資撥貸的費用,甚至若地主不願等待都更結案,公司亦可代尋投資者進場承接。

金援服務一條龍 台企銀有信心 打造另一獲利引擎

都更危老不只能在大災害前超前部署,還能帶進內需動能,扮演國家GDP(國內生產毛額)成長的關鍵角色。國發會主委龔明鑫在第1屆「危老+都更博覽會」上指出,都更危老每年新增500億至1000億元商機,累計下來是不容忽視的龐大內需兆元產業。

正發酵的內需兆元產業,串連起一批新竄出的產業鏈。地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥說,危老帶起的重建商機不少,如推動師結合掮客深耕市場、銀行成立危老小組、代地主全案管理的建經公司案量大增、估價師忙到案子估算來不及、營造廠生意興隆,甚至小建商的業務量多於大建商等。

王進祥創設了「全案管理後勤支援平台」,串起地政士、估價師、建築師、律師、金融機構、建經會計師、代銷等各領域專家,輔以自家開發的資訊軟體,更同步訓練台北市逾兩千位的危老推動師,成為拓展案源的千軍萬馬,目前在手的已建案2件、都更審議案2件、都更整合案有8件、危老案10多件。

在業界超過30年的建築師李逸仁,2017年《危老條例》公布草案時也嗅到老屋重建的機,毅然創業,參與新北市防災型建築再生自治條例第1案「蘆洲水湳街海沙屋自建案」規畫設計,成為防災建築危老案的熱門建築師。目前,李逸仁手上有6件都更案、15件危老案、3件再生條例案,占其案量約9成。

此外,國內老牌混凝土大廠國產,一年來也參與眾多危老都更案,包括全台危老重建條例首案新北市板橋新埔站的「欣璞綻」、永和最大公辦都更案「勝開大地」、台北市忠孝正義國宅都更案等。國產建材實業總經理吳志仁表示,目前在都更與危老重建市場的混凝土出貨量約占8%,相當於2.5棟的台北101大樓混凝土需求量。

世界黏著劑大廠南寶樹脂的子公司「台灣艾富克」,這3年來致力拓展老屋重建商機,在結構補強、內牆防水強化、外牆拉皮等應用上大有收穫。台灣艾富克協理吳順興表示,在老屋市場占比上,今年和去年同期相比業績提升3成,預估一兩年後才是真正老屋重建的大爆發時期。

下一個兆元內需產業 每年商機上千億 經濟動能可觀

國家住都中心執行長張溫德表示,為展現國家隊的態度與效率,住都中心成立兩年來,共啟動8大都市更新案,其中新北林口社會住宅引進林口新創園與國際接軌,與新北市政府合作設置了3所非營利幼兒園、庇護工場、婦幼中途之家、銀光咖啡館及日照中心等,讓社區住戶與團體更融合。

儘管都更危老好消息不斷,但仍有裹足不前的案子。如台北市中正紀念堂對面的海沙屋「新隆社區」,有12棟12樓的住宅社區,住戶高達550戶,區分所有權人653人,歷經10多年整合未果,2018年由台北市政府協助輔導,與國揚集團簽署合作意向書,原以為即將水到渠成,卻在日前登報另覓都更實施者。而號稱40年最牛都更案的台北市慶城街「中泰花園廣場」,至今依舊是無解。

花敬群表示,危老與都更是雙引擎,危老時程獎勵雖然依照8%、6%、4%、2%、1%逐步落日,但有規模獎勵2%、4%、6%、8%、9%、10%可以補足。3年來《危老條例》是引信也是實驗,幫助民眾建立信心,接下來就要拿危老的優點套用都更,慢慢引導回都更。

危老進度快,就是因為獎勵明確,只須行政審查無須委員會審查,但在《都更條例》裡的事業計畫和權利變換有20幾個項目要審查,常與行政部門業務重疊,例如建築規畫和設計本來就會經過建照審查;交通衝擊評估本就有交通局在負責,委員會不用重複處理。未來都更委員會回到工作的核心:如權利變換的估價、安置審查、爭議協調即可,而時程也要限制,百分百同意的半年內發布實施,有爭議的頂多再延半年。

都更國家隊成形 高樓層危險建物 跟上都更腳步

花敬群直言,目前較緊急的是高樓層危險集合式住宅,若遇重大地震可能造成傷亡,應該盡早都更重建,而今政府已將全台6樓以上建築普查完畢,快篩出有危險結構的大樓,日後會修法放寬獎勵容積,主動與地主聯繫都更事宜。

危老都更扮演房地產業的新火車頭,不僅促進國家經濟,也讓城市更美好、更智慧,進而帶動就業機會和兆元商機。在精華地區素地難求下,老屋重建風潮會與國際各大城市一般,逐漸形成主流,再建美麗新台灣。

資料來源:財訊(https://www.wealth.com.tw/home/articles/27542?utm_medium=wealth&utm_source=line)