【工商時報】專家傳真-地上權租金應脫鉤公告地價


專家傳真-地上權租金應脫鉤公告地價

財政部為解決地上權土地開發招商困境,已於9月底修改「國有非公用土地設定地上權作業要點」,爾後地上權標案與公告地價「部分脫鉤」,地租計算改為「部份固定、部分浮動」,減少連動性,降低地方政府調漲公告地價、導致土地租金暴升問題。最快本月底公告的地上權標案就可適用。對於財政部的「部分脫鉤政策」,提出以下建議,盼能讓制度更加周延。  

一、建議地上權租金與公告地價「完全脫鉤處理」。

一般地上權標案的收益,主要分兩大塊,「得標權利金」與「每年以公告地價乘以3.5%至5%的租金」。一旦公告地價大漲,就會導致地租飆漲。其實公告地價的用途主要作為政府課徵地價稅的稅基,沒有必要跟土地公告現值或交易市價看齊,更沒必要作為地租的計算基礎,未來地上權標案最好與公告地價完全脫鉤。

具體建議,爾後地上權標案,每年所收取地租,直接等同該基地應繳交的地價稅,如此一來,每個標案該付出的成本、一清二楚,大幅降低不確定風險,有利於廠商精算、增加投入意願。至於因此減少的租金收入,自然會反映到「得標權利金」的相對提高,政府收益不會減損。

二、建議中央對地方政府的公告地價調漲幅度與方式,應有節制。

今年全國公告地價平均調漲三成,實際上,用來設定地上權的公有土地,漲幅遠大於三成的平均值。因為,上有政策下有對策。地方政府一方面為滿足內政部調漲三成的要求,另方面又要減少對民眾稅賦衝擊,多採取大幅調高轄內公有土地及農業土地(免課地價稅)的公告地價,幅度遠高於三成、部分甚至高達600%,微調一般私人土地,藉此讓全市「平均調幅」達標。

換言之,公有土地的地上權人乃是這波公告地價大漲的最大苦主,例如台北學苑案地租漲幅88%、台北101大樓漲幅40%;台中大遠百跟教育部學產地基金租地20年,今年地租一下子暴漲400%;另外,台糖、中油、台電等公營事業土地的公告地價,亦被調高400%至600%不等。經營廠商苦不堪言。

因此,為避免公告地價暴漲、暴跌,影響地租收益與長期契約關係,一方面中央應當約束地方政府對公有土地公告地價的故意扭曲調高,另一方面也可仿效美國各州徵收財產稅的作法,設定漲幅上限。

三、建議財政部的改善方案應該溯及既往、解決民怨。

財政部提出的「部分脫鉤方案」,僅適用未來潛在投資者,對於正在受害的地上權人、尤其是地上權宅住戶,受害年限長達50或70年,一點幫助也沒有。可以理解,行政官員擔心圖利他人,不願將解決方案適用到既有投資者。但因國家政策反覆、制度不夠周延之下所產生的受害者,理當該有適度的補救辦法。

四、建議政府未來地上權標案,用途僅限工商事業,千萬別再推出地上權住宅。

試想,會購買地上權宅的民眾,就是買不起ㄧ般市面上擁有完整所有權的房屋、又沒弱勢到可以申請社會住宅。但正因購買的是地上權宅這樣的商品,課徵所得稅時,既享受不到購屋扣除額,也沒有租屋折抵,還要額外面對因為公告地價飆漲而造成的鉅額租金負擔,等於受到各級政府層層剝削,著實不公不義。未來制度遲遲不改,建議政府別再推出地上權住宅來危害無辜百姓了。(工商時報)