105.11.07【聯合報】公告地價飆、人民變提款機


公告地價飆 人民變提款機

2016-11-07 02:45聯合報 林建元/都市發展與環境教育基金會榮譽會長(台北市)

 

公告地價調漲,今年六都地價稅預估成長三至四成。 本報系資料照片
公告地價調漲,今年六都地價稅預估成長三至四成。 本報系資料照片

本月地價稅開徵,因為地價稅的課徵基礎「公告地價」,在內政部要求下,全國平均大漲三成,近來各方收到稅單之後、哀鴻遍野。當中,尤以地上權開發案最為悲慘,因為一般自用住宅的地價稅是公告地價乘以千分之二,地上權案的地租則是公告地價乘以三點五%至五%,影響程度遠高於地價稅。

正因地租成為投資者「不可控的風險」,近來國有財產設定地上權招標案頻頻流標。報載財政部亦努力尋求對策,未來地上權開發案地租將改為「部分固定、部分浮動」,減少跟公告地價的連動。但因當中蘊含三點「行政迷思」,若不正視與破解,再多努力都恐白費。

一、地政機關並未考慮到「公告地價」與納稅繳租能力的關聯性。公告地價喊漲就漲,把人民當作政府的提款機,地政機關毫不顧慮自用住宅所有人及地上權承租人的繳納能力。

二、政府只求平均漲幅達標,不管個別懸殊差異。本次公告地價,全國平均漲幅三成、平均每戶增額四○四元,台北市平均每戶增額一二九六元。乍看之下影響不大,細究就可得知,各縣市政府是對不同對象、採取不同調幅,主要都採農地(免繳地價稅)及公有土地大漲,一般住宅小幅調整,藉此讓平均值達標。因此,各縣市都存在,公有土地的公告地價漲幅超過四十%,甚至是好幾倍的情形,合約爭議不斷。

三、缺乏全面性的住宅政策,政府只剩打豪宅與蓋社宅。反觀位居中間的夾心族群,尤其是買不起完整所有權、選擇地上權宅商品者,竟被政府以各種手段懲罰。地上權住宅被當營業用戶,既無法享受自用住宅的各種租稅優惠,還要承擔政府調整漲公告地價、租金飆漲的苦果。政府所作所為,完全違反土地政策及住宅正義,扼殺地上權住宅的發展與未來。

歸納上述三個迷思,主要來自,一方面政府部門專業能力不足,輕忽一時的行政手段的長久傷害。另方面則是行政部門各自為政、缺乏政策協調。財政部負責訂定稅率,地方稅捐機關負責訂定房屋標準單價,地政單位負責調整公告地價。結果就是國有土地租金收入增加,地方政府增加土地稅收,建商將成本完全轉嫁給消費者,最倒楣的就是購買地上權住宅的廣大民眾。

其實,地上權、BOT等開發模式,存在諸多優點,包括漲價歸公、土地永續持有及利用、可以促進都市建設與產業發展等。今年公告地價大漲,政府持股超過五十%的台北一○一也難逃此劫,漲幅超過四十%,大喊吃不消。不知當年一手推動此案的林全院長是否會有痛心之感?不只台北一○一,更多地上權、BOT案苦主,尤其是購買地上權宅的民眾,都在殷切期盼,能有政府高層願意正視並出手拯救地上權開發案「受困中」的大眾。