【記者觀點】地上權宅一國多治 居住正義不及格


地上權宅一國多治 居住正義不及格

2017/03/27 | 房地產 | 蔡惠芳/觀點

從「華固新天地」已購戶最近在交屋前夕引發的話題觀察,台北市、包括全台灣,每一筆地上權土地招標的條件,不論租金計算基礎、地租比例,都不一樣,例如「台北花園」、「京站」、「台北101」、「華固新天地」等,不論住宅或商業大樓,地租條件統統不同,光是佔每年公告地價比例,就從1.5%、3%、5%、6.5%、甚至到10%,不一而足。

對於消費者來說,根本永遠都搞不清楚,買了地上權住宅,以後完工交屋的50年、或70年,除了當初已付清一筆一次性繳交的權利金外,今後銀行貸款成數、貸款利率,會是多少?這種一國多治的地上權宅,暴露出居住不正義。

尤其每年還須繳交多少房屋稅?地租?究竟累計50年或70年所支付出去的權利金加上稅費,買一棟地上權住宅的總價款,究竟應該是多少?跟一般有屋有地的所有權房屋來比,購買地上權宅,究竟有沒有利?該不該買?這些答案對於升斗小民來說,更是難解之迷。

儘管地上權宅比市價便宜3~4成,不必每年繳交地價稅、土地增值稅,會吸引特定族群進場入手,但是,現在地上權宅還是面臨「三高一低」的困境。

因為過去地上權被法律依階判定是屬於使用權,雖然直到這幾年,法務部已放寬解釋其使用權應等同於債權,以利銀行融資貸款,然而由於地上權宅的價值是逐年遞減、折舊率高,再加上房屋稅又被墊高、公告地價暴走式的調漲,使得地租出現跳躍式的暴漲,造成房、地總稅,超乎預期。

以「華固新天地」來說,住戶每年必須繳交公告地價3.5%為地租,給華固建設,華固再以當年得標的地上權人身份,繳交地租給財訓所。和一般有屋有地所有權住宅每年繳交的自用住宅地價稅(公告地價的千分之2)相比,要高出3.5~17倍;且若剩餘存續年限愈短、房子折舊率愈快,要轉手會很困難,因此也嚇到有些已購戶都不敢交屋。

加上地上權宅的銀行貸款貸款,是弱勢中的弱勢,銀行對於可分割過戶、出售的地上權宅,不是拒貸,就是要求利率在3.5%~4%以上、但貸款成數卻只有5~6成。

因此最終的結果,就是地上權宅的二手市場流通性,根本處於半停滯狀態,不是銀行不肯再碰、就是被投資客低價接手去當包租公。

淪為一國多治的地上權宅,已是居住正義旗幟下,最不及格的住宅市場,政府看到了嗎?

https://ctee.com.tw/News/ViewCateNews.aspx?newsid=144579&cateid=fdc