地上權宅一國多治 居住正義不及格
2017/03/27 | 房地產 | 蔡惠芳／觀點
從「華固新天地」已購戶最近在交屋前夕引發的話題觀察，台北市、包括全台灣，每一筆地上權土地招標的條件，不論租金計算基礎、地租比例，都不一樣，例如「台北花園」、「京站」、「台北101」、「華固新天地」等，不論住宅或商業大樓，地租條件統統不同，光是佔每年公告地價比例，就從1.5％、3％、5％、6.5％、甚至到10％，不一而足。
對於消費者來說，根本永遠都搞不清楚，買了地上權住宅，以後完工交屋的50年、或70年，除了當初已付清一筆一次性繳交的權利金外，今後銀行貸款成數、貸款利率，會是多少？這種一國多治的地上權宅，暴露出居住不正義。
尤其每年還須繳交多少房屋稅？地租？究竟累計50年或70年所支付出去的權利金加上稅費，買一棟地上權住宅的總價款，究竟應該是多少？跟一般有屋有地的所有權房屋來比，購買地上權宅，究竟有沒有利？該不該買？這些答案對於升斗小民來說，更是難解之迷。
儘管地上權宅比市價便宜3~4成，不必每年繳交地價稅、土地增值稅，會吸引特定族群進場入手，但是，現在地上權宅還是面臨「三高一低」的困境。
因為過去地上權被法律依階判定是屬於使用權，雖然直到這幾年，法務部已放寬解釋其使用權應等同於債權，以利銀行融資貸款，然而由於地上權宅的價值是逐年遞減、折舊率高，再加上房屋稅又被墊高、公告地價暴走式的調漲，使得地租出現跳躍式的暴漲，造成房、地總稅，超乎預期。
以「華固新天地」來說，住戶每年必須繳交公告地價3.5％為地租，給華固建設，華固再以當年得標的地上權人身份，繳交地租給財訓所。和一般有屋有地所有權住宅每年繳交的自用住宅地價稅（公告地價的千分之2）相比，要高出3.5~17倍；且若剩餘存續年限愈短、房子折舊率愈快，要轉手會很困難，因此也嚇到有些已購戶都不敢交屋。
加上地上權宅的銀行貸款貸款，是弱勢中的弱勢，銀行對於可分割過戶、出售的地上權宅，不是拒貸，就是要求利率在3.5％~4％以上、但貸款成數卻只有5~6成。
因此最終的結果，就是地上權宅的二手市場流通性，根本處於半停滯狀態，不是銀行不肯再碰、就是被投資客低價接手去當包租公。
淪為一國多治的地上權宅，已是居住正義旗幟下，最不及格的住宅市場，政府看到了嗎？
https://ctee.com.tw/News/ViewCateNews.aspx?newsid=144579&cateid=fdc
