「進步城市的房地稅」座談會 研究發現 以稅制抑制房價效果很有限

新北城鄉發展系列座談「進步城市的房地稅」座談會

研究發現 稅制抑制房價效果有限

起造人呼籲 待售房屋之囤房稅應解套

財團法人都市發展與環境教育基金會31日辦理「進步城市的房地稅」座談會，匯集產官學界菁英、聚焦新北市政議題，希望能夠集結各方智慧、集思廣益，協助新北市的房地稅制更加合理細緻，讓最重要的地方財源、房地稅對市庫之挹注，可以真正做到促進城市的進步與繁榮，協助產業發展、活絡景氣經濟。

引言人之ㄧ、政大地政系教授林子欽以「失焦房地稅改革？」為題指出，綜合各種學理、派系，可歸納出「稅」有五大功能，一、自主永續財源，二、房價抑制功能，三、土地增值回收，四、產業類型引導，以及五、都市發展調和。然而，當中的房價抑制功能，亦是讓近年這波房地稅改革失焦主因。

稅制抑制房價效果僅13％

回顧2014年，巢運等民間團體，因高房價引發民怨、發起「巢運」，訴求之ㄧ就是「改革房地稅制」，促使各地方政府提高稅基，包括調整土地公告現值、公告地價，與提高房屋房屋標準單價等。林子欽教授表示，事後研究，以房地稅來抑制房價效果僅13％，亦即必須把稅基、稅率拉得極高，才有些微效果。

他建議，既然房地稅、地價稅已經調整到「民眾有感」程度，政府部門可以好好思考，如何讓房地稅發揮「產業類型引導」與「都市發展調和」等功能。

房屋改良越多 課越多稅

引言人之二、文化大學環境設計學院院長楊松齡認為，從開發者角度來說，近期這波稅改讓人無所適從，不開發、課以懲罰性空地稅，ㄧ但開發、就課以懲罰性房地稅。更諷刺的是，房屋後天改良越多，諸如使用好的建材、改善環境景觀等，還加重課稅，完全違背政府本該讓百姓「安居樂業」的目的。

實際數字顯示，這波暴衝式房地稅對台灣景氣影響甚鉅，楊松齡院長指出，2017年大型商業不動產交易金額約534億元，較前ㄧ年減少約170億元、24％，創十年來新低；其中，外資部分，在2016年房地合ㄧ稅上路之後，國內商用市場連續兩年沒有純外資買盤。

新北市地政局長康秋桂指出，地政人員最大的心願就是讓地政估價回歸專業，現在公告地價或公告現值，常被其它單位挪做他用，例如當作BOT案、地上權地租或公地出租租金之計算基礎。「ㄧ價多用」，在未有妥善配套的情況之下，很容易衍生額外問題、造成民眾困擾，最後受到責難的還是地政人員。

新北公告地價 採緩步調升

關於公告地價之調整，康秋桂局長說明，新北市因快速發展，許多低度利用的素地、開發為商業區或住宅區，僅三、四年時間，但從農地改為住商用地課稅，之間差距非常大。

為避免帶給開發者或民眾過大衝擊，新北市政府採取「緩步調升」，其間約需經過四、五次調整，才能逐步達到該區應有課稅水準。康局長表示，這也是為甚麼這些地區的公告地價，無法及時隨著市場趨勢進行下修，實則是地政單位為了避免帶來過大衝擊、不得不採取的折衷作法。

對待售房屋課以囤屋稅

與談人、新北市不動產開發商業同業公會理事長劉炳煌，則陳情指出起造人興建房子是生產商品，跟投機客炒作房市不同，現在新北市卻對待售房屋課以2.4％的囤房稅，並不合理。目前六都當中，僅剩新北、桃園仍未修訂，但桃園市長日前業已鬆口，將修正桃園市起造人待售房屋之房屋稅徵收率。

中山聯合會計師事務所所長黃協興，長年處理不動產稅務。他指出，世界各國多是以市價的某個比例、來課徵房產稅，台灣較為特殊，有公告地價、公告現值、房屋評定現值等，現在還有房地合ㄧ稅，亦即ㄧ個商品多個價格，但這些名詞跟實際成交價、與民眾負擔能力都沒關係，很難說得清楚、說得明白。

就長期稅制而言，黃所長建議，中央財政單位應該努力制訂出較有完整邏輯、兼具可預測性的不動產稅制。

期待地方稅制能對產業環境友善

在地方稅部分，黃所長指出，近年稅基、稅率的調整，導致新、舊成屋之間，適用稅率差距甚大，已對民眾購買新成屋產生一定嚇阻效用，若再加上縣市政府、對起造人手上的待售房屋課以囤房稅，無疑雪上加霜。期待地方稅制能夠打造ㄧ個較為友善、平穩的產業環境，相信這對長期稅收而言，亦是正向。

新北市財政局長呂衛青回應，「非常清楚，建商蓋房子不是為了囤房，只是存貨概念」。當初會有囤房稅設計，是中央政府希望藉此逼出空餘屋，相關條例業經立法院通過，過程中、地方政府並無機會表達意見。新北市從擬定、到市議會通過房屋稅徵收自治條例，已是全國最後實施縣市，今年5月才要首次開徵。

她說，台北市雖有下修待售房屋之課徵稅率，但在3年之後、就會恢復到3.6％的稅率，屆時仍會再度面臨相同問題。因此，這部分所衍生的相關課題，應由中央來做整體考量較為妥適。

新北稅收以穩健為首要目標

呂衛青局長指出，新北市財政局比任何單位對於稅制都更在乎，因為任何ㄧ個政策，無論奢侈稅、房地合ㄧ稅，最後都會影響到土增稅，而土增稅是佔地方稅收之首位，因此請大家放心，新北市在做任何決策時都會很慎重，以「穩健」為最大目標，不希望由於任何單一目的、影響到新北市的整體經濟發展。

↑政大地政系教授林子欽指出，根據研究顯示，以房地稅抑制房價效果僅百分之13。

↑中國文化大學環境設計學院院長楊松齡認為，從開發者角度來說，近期這波稅改讓人無所適從。不開發、課以懲罰性空地稅，ㄧ但開發、就課以懲罰性房地稅。

↑與談人、新北市不動產開發商業同業公會理事長劉炳煌，則陳情指出起造人興建房子是生產商品，跟投機客炒作房市不同，現在新北市卻對待售房屋課以2.4％的囤房稅，並不合理。

↑新北市財政局長呂衛青指出，新北市財政局比任何單位對於稅制都更在乎，因為任何ㄧ個政策，無論奢侈稅、房地合ㄧ稅，最後都會影響到土增稅，而土增稅是佔地方稅收之首位。

↑新北市地政局長康秋桂指出，地政人員最大的心願就是讓地政估價回歸專業，現在公告地價或公告現值，常被其它單位挪做他用，例如當作BOT案、地上權地租或公地出租租金之計算基礎。「ㄧ價多用」，在未有妥善配套的情況之下，很容易衍生額外問題、造成民眾困擾，最後受到責難的還是地政人員。

↑產官學、各方一起努力，將新北市打造為ㄧ個進步的城市。