【轉載】中時社論》炒房共和國崩盤前兆


全台房價從去年開始狂漲,今年第3季飆漲達4%;雙北地區換算年漲幅7%。「巢運」、「都市改革組織」與跨黨派立委日前召開記者會指出,台灣6年來新增52.6萬戶住宅,其中過半屬「非自住」;多屋族人數年均成長率高達7%,質疑蔡政府「究竟在照顧誰的利益」?

蔡政府照顧誰的利益

依財政部統計,「房產集中化」現象日益嚴重:6年內新增52.6萬戶住宅中,53.5%為「非自住」家戶所擁有,非自住家戶擁有的住宅數量也成長了25%,自住或公益出租宅只增加了3%,持有非自住住宅的自然人數目,也從33.6萬人成長到50.2萬人,成長了7%。這實在是驚人的現象,越來越多國人加入了「炒房俱樂部」,台灣已成為「炒房共和國」。

在全台住宅中,空屋率最高的房宅是「未滿5年」的新宅,比例高達37.2%;近乎4成新宅不是蓋來「住的」,而是蓋來「炒的」。最讓人驚訝的是,擁有10戶以上住宅的屋主,其住宅竟然有62.0%是空屋,也就是這些富人們有能力囤屋,不會隨便降價求售。難怪房價只漲不跌,年輕人叫苦連天卻也是枉然。

內政部今年3月初發表了分析報告:持有4房以上的屋主,擁有全台10%以上的住宅。但這些被炒作的住宅,屬於自然人的較少,主要是被法人持有;因為擁有4屋以上的8.1萬自然人,只擁有44萬戶住宅,但擁有4屋以上的1.34萬個法人,卻擁有34萬戶住宅,囤房現象相當明顯。而且,在去年第4季,持有時間不足1年即出售的住宅,屬於自然人的只有10%,屬於非建築相關業者的法人者達到55%,這清楚地顯示,法人的房產炒作交易極為頻繁。

法人炒作房產的狀況嚴重,一般歸咎持有房屋的房屋稅和房屋交易獲利的「房地合一稅」稅率太低,造成囤房成本偏低,故建議政府應課徵囤房稅、提高房地合一稅,增加囤房和炒作的成本,讓更多囤積的住宅提供到房產市場來減少炒作並降低房價。

蔡政府對此問題延宕多時,總算略有回應。今年修訂了「房地合一稅」法,7月起適用新法,讓持有房屋不滿2年的不動產交易(過去是1年)獲利,都必須負擔45%的獲利較高稅率;持有2到5年間的房屋交易獲利,則需負擔35%的稅率。再加上央行從去年12月、今年3月和9月,連續進行的3波「選擇性信用管制」,針對住宅貸款成數、寬限期和工業區土地買賣進行了管制,但收效有限,房價繼續飆高。

鐵桿支持者也能覆舟

囤房稅雖然在2015年上路,持有4戶以上房屋者房屋稅門檻從1.2%調高到1.5%,地方政府還可自行調高到3.6%,但面臨選舉壓力下,幾乎無人敢捋虎鬚,0.3%的調幅毫無作用。地價稅是另外一個工具,由於公告地價遠低於實際市價,台灣持有房地產的「有效稅率」僅約0.1%,約為美國的1/10、英國1/4、日本或新加坡1/2,應有調漲空間。

根據網站Numbeo的資料,馬政府第二任期房價快速飆漲,房價所得比從2012年的14暴漲到2016年22;蔡政府執政第一任略見改善,2020年急速惡化到24,高居全球第9,今年稍退回22,情況依然惡劣。

全台房地產價格在短短2年內漲了3成,台南市東區甚至狂漲了9成。蔡政府年年調高基本工資,今年調幅更高達5.2%,博得不少掌聲;但人力資源公司調查,大學畢業生今年起薪只有3.1萬元、碩士3.5萬元,5年來首次下滑。蔡政府改善民生的一切努力,在房價高漲、薪資停滯下化為烏有,下次選舉「鐘擺」擺回另外一邊,也不令人意外。

蔡總統2015年競選政見要「全面改革房屋持有稅」,承諾8年內蓋只租不賣的「20萬戶社會住宅」;迄今5年半卻只完成4萬戶。既無廉價社會宅讓無殼蝸牛租賃,又坐視房價高漲;年輕人既買不起房子,又無廉屋可租,「居住正義」已蕩然無存。北台灣房價高漲,被視為2016年政黨輪替的重大因素;難道蔡政府不怕年輕人從「載舟」的鐵桿支持者,搖身一變成為「覆舟」的關鍵力量,重蹈前朝覆轍?

資料來源:https://www.chinatimes.com/opinion/20211127003289-262101?chdtv