打房不如打房東!


王榮章-2021.08.26

在政府長期漠視放任下,租屋市場奉行叢林法則,房東與房客間地位極度不平等,且完全沒有討價還價的餘地,可以說是不折不扣的「租屋黑市」。圖/本報資料照片

被視為打房利器的房地合一2.0與實價登錄2.0新制在7月1日同步上路,加上5月中旬起本土疫情快速升溫,許多官員、學者與民眾預期政策加上疫情將讓房市降溫、房價回跌;不過最新公布的統計數字卻澆了一大盆冷水,Q2房價不僅再創新高,新竹縣市更領頭大漲。簡單說,從去年12月起政府連番下重手的新一波打房措施,截至目前完全失敗,而未來前景同樣不樂觀。

不過這完全是意料中的結局,因為歷史一再證明政策無法對抗市場力量,更遑論扭轉大趨勢。然而這次的失利未嘗不是一個轉機,也就是在高房價已成為新常態的時代,認清只有下決心整頓弊端叢生的租屋市場,建構一個健全、透明、友善的租賃機制,才能真正解決無殼族的居住難題。「打房不如打房東!」該是政府官員不換位子換腦袋的時候了。

先來檢視最新公布的房市統計,第二季國泰房地產指數顯示,Q2新屋價格持續攀升,並突破2014年Q3高點再創歷史紀錄;若以大廈產品來看,新竹縣市更較上一季大漲16.12%,漲勢猶如脫韁野馬。

此外,住展雜誌統計北台灣Q2除基隆外,新成屋、預售屋成交價持續上揚且漲幅擴大,住展更認為這波房價上漲與炒作無關,主因是營造成本居高不下,及房地合一新制造成供給短缺問題惡化;在推案成本高、缺貨又遇到通膨助漲置產需求下,導致房價頻創新高。

瑞普萊坊公布2021年第二季「全球豪宅指數」則顯示,全球46個主要城市中高達35個城市的豪宅價格上揚、平均年漲8.2%,創2008年金融海嘯以來單季最大漲幅;其中以加拿大多倫多漲勢最猛達27%,台北市豪宅年漲近15%也躋身全球第十大漲幅。

回顧去年12月初起,政府連續出手打房,先是央行重啟選擇性信用管制,到12月底立院通過實價登錄2.0,接著今年3月央行再推加強版限貸令,再到4月房地合一稅2.0過關,打房力道可說前所未見,緊接著5月迎來本土疫情的重大利空,但房價卻絲毫未見回頭跡象。

在先前的編輯室報告中,我分析了這次的「房市完美劇本」,包括一、史上最多的熱錢,二、史上最低的房貸利率,三、史上最強的股市,四、史上最大的鮭魚返鄉潮,五、史上最貴的土地,六、史上最高的建築成本,七、強勁的經濟成長率;如今這個完美劇本還要加上通膨巨獸恐捲土重來,近日連挪威主權基金執行長都指出通膨已成為最大威脅,而且這次股債市都會受傷。而眾所周知,房地產正是對抗通膨的重要資產配置,這點可以從大戶頻頻以現金買豪宅得到驗證。

高房價回不去了已是不爭的事實,而政府的對策除了照搬馬政府的打房措施,另一個就是押寶社會住宅。然而社會住宅不僅打不到房價,也無力落實居住正義,最多只能算是給民眾的安慰劑。來檢視一下社宅的執行成果,至7月底全台已完工的社宅僅18,477戶,即便加上興建中的20,927戶及待開工的7,035戶,總計只有46,439戶,與8年12萬戶的政策目標相去甚遠;而即便全數興建完成,對全台300萬租屋族(佔人口八分之一強)來說根本是杯水車薪。進一步對照全台逾900萬戶的住宅存量、社宅占比僅約1.3%,可以看出台灣不可能仰賴社會住宅解決居住問題。

面對無解的高房價,任何腦筋清楚的人都知道,落實居住正義的解方在租屋市場,只要有健全的租屋市場,人民就能安身立命,長期以往甚至有機會逐漸扭轉國人有土斯有財的執念。再對比先進國家,如德國首都柏林的租屋率高達85%,日本東京的租屋率也達50%,顯示都會區房價高不可攀舉世皆然,唯有完善的租屋制度可以解決難題。

先進國家洞知問題的核心,包括德、日等都花了很長時間,逐步打造出公平、透明、保障的租賃制度,以杜絕房東的不合理剝削,並充分保障房客的權益,讓大家即使不買房也能安居樂業。反觀台灣,在政府長期漠視放任下,租屋市場奉行叢林法則,房東與房客間地位極度不平等,而且完全沒有討價還價的餘地,可以說是不折不扣的「租屋黑市」。

台灣租屋市場的弊端罄竹難書,舉凡房東不繳稅因此不准房客申報租賃支出、動輒調漲租金、隨意編個理由就趕房客等早已司空見慣;更要命的是,這些年隨房價高漲與政府大幅調高持有稅,都會區租金年年上漲,尤其大台北地區在供需失衡下,房東有恃無恐漫天喊價,讓許多年輕人大嘆現在不只買不起也租不起!台北居大不易的租屋悲歌,讓許多北漂的年輕世代陷入進退維谷的困境。

實際上,解決國內的租屋黑洞,已到了刻不容緩的時刻,政府如果再不勇於面對這個燙手山芋,未來恐將積重難返。至於解決之道,當然是棍子加上胡蘿蔔,首先是租屋市場普查,唯有掌握租屋市場的數量、屋況、租賃行為等,才能對症下藥;其次是祭出大赦條款,目的是讓地下化的租屋市場攤在陽光下,才能開始有效管理;再來是吹哨者制度,鼓勵租屋者檢舉不肖房東,一經查獲就重罰;最後則是鼓勵不動產公司、機構法人積極投入,提供民眾兼具保障與品質的選擇,並帶動租屋市場的改革與提升。

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